집합공장 매매?? 안녕하세요 집합공장 이저렴하게매매로나왔는데주변에서는 집합공장 안사는게 좋다고 하는데 어떨까요?

당신이 집합 공장(집합공장)을 저렴하게 구매할 것을 고려할 때, 주변 사람들의 만류는 주목할 만합니다. 이러한 산업 부동산의 거래는 복잡한 위험과 수익 균형을 포함하며, 산업 특성, 지역 정책 및 자산 상태를 종합적으로 판단해야 합니다. 다음은 주요 분석 및 권장 사항입니다.

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⚖️ 1. 집합공장의 핵심특징 및 잠재적 위험

1. 소유권과 경영모델의 특수성

공유 재산권 문제: 집합 공장은 일반적으로 여러 기업이 토지 및 기반 시설(예: 전력 및 하수 시스템)을 공유하므로 유지 관리 책임 분쟁이 발생하기 쉽습니다. 원래 소유자가 유지 의무를 명확히 구분하지 않으면, 후속 조정 비용이 매우 높습니다.

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임대 의존 위험: 공장을 임대할 계획이라면 기존 임차인의 안정성을 평가해야 합니다. 임차인 산업이 집중되어 있는 경우(예: 저가 제조업), 경제 변동 시 집단 퇴거 위험이 큽니다.

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2. 잠재적 비용 및 규정 준수 위험

환경 보호 준수 압력: 오래된 집합 공장은 최신 환경 보호 기준(예: 폐수 처리 및 폐가스 배출)을 충족하지 못할 수 있습니다. 개조 비용이 수억 원에 달하며, 공사 중단이 필요합니다.

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시설 노후화 문제: 회로 시스템, 소방 장비 등이 20년 이상 업데이트되지 않으면 강제 시정 통지에 직면할 수 있으며, 수리 비용이 장부 평가를 훨씬 초과할 수 있습니다.

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3. 유동성함정

재판매 어려움: 한국 비핵심 공업단지(예: 충청남도, 전라도)의 집합 공장 공실률이 30%를 초과하고, 구매자가 협상할 여지가 크며, 급매 시 40% 이상의 할인이 필요합니다.

2. 저가 거래의 '합리성' 검증 방향

(1) 지역 산업 매칭도

긍정신호위험신호

주력 임차 업종 신흥 산업(예: 신에너지 부품) 방직, 저가 조립 등 쇠퇴 업종

주변 인프라 계획 정부는 물류 허브 건설에 중대한 인프라 프로젝트가 없다고 발표했습니다.

노동력 공급 대학/직업학교 밀집 지역 청년 인구 유출 심각 지역

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참고 사례: 경기도 안산시 집합 공장은 반도체 클러스터와 인접해 있어 임대료가 연간 8% 증가합니다. 반면, 경상북도 노후 공장의 공실률은 지속적으로 상승하고 있습니다.

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(2) 자산 법률 상태 조사

재산권 이력: 국토교통부 부동산종합공부시스템을 통해 토지 성격 변경 기록을 조회하고 농지/녹지가 공업용 토지로 불법 전환되는 것을 경계합니다.

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채무 관계: 판매자는 무담보 및 봉인 기록을 확인하기 위해 등기부등본(등기부 사본)를 발행해야 합니다.

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️ 3. 리스크 회피를 위한 실용적인 전략

1. 직접구매 대신 수익배분

소유자와 10년 임대 + 매출 분배 계약(예: 기본 임대료 + 초과 이익의 15%)을 체결하여 초기 투자 부담을 줄입니다.

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장점: 자산 평가절하 위험을 회피하고, 소유주와 함께 경영을 개선합니다.

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2. 단계별 실사

미리 보기

Code

graph LR

A[가격협상] --> B{계약금 10%}

B --> C[친환경 테스트 + 구조안전성 평가]

C -->|기준 달성 | D[잔대금 지불로 명의개서 완료]

C -->|미달|E[수리보상 또는 해약 협의]

3. 정책배당 포착

지역 재생 지원 프로젝트(지방재생사업): 전라남도는 AI 및 바이오 기업에 3년간 면세+인테리어 보조금을 제공합니다.

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중소기업 이전 보조금 활용: 서울, 부산 기업 지방 이전 시 최대 5억 원 이전비 지원.

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4. 의사결정 건의 : 3가지 시나리오에서의 행동지침

구입 가능한 장면

✅ 공장은 국가산업단지(국가산업단지) 내에 위치해 있으며, 주요 임차인은 정부 지원 업종(배터리 소재, 의료기기 등)입니다.

✅ 판매자는 파이프라인 및 회로 시스템 수리를 포괄하는 5년 품질 보증 계약을 제공합니다.

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재협상 장면

⚠️ 경미한 환경보호 하자(예: 빗물 처리 기준 미달)가 발견되면 판매자에게 70%의 개조 비용 부담 또는 15%의 가격 인하로 보상할 것을 요구합니다.

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상황을 단호히 교묘히 모면합니다.

❌ 용지 성격이 의심스러운 경우(예: 일부 면적이 보호림지에 속함) 또는 임차인 계약이 1년 미만 남은 경우.

❌ 지역 산업 체인 단절 (주요 협력 기업이 이미 베트남으로 이전한 경우).

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총결산 : 저비용 ≤ 고가치, 동적평가가 관건

집합 공장의 '저가'는 시스템 위험을 가릴 수 있습니다. 제안:

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단기 : 한국감정원(한국감정원)에 의뢰한 특별평가(비용 약 300만원)로 순자산가치보고서 취득

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중기: 임차인의 품질이 괜찮다면, "운영권 매입" 방식으로 개입을 시도하여 재산권 보유 위험을 피합니다.

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장기적으로는 '지역균형발전특별법'(지방균형발전특별법) 개정 동향에 주목하고 정책 이전 혜택을 포착합니다.

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✨ 행동 안내: KOSIS 국가통계포털 에 로그인하여 지역 산업용지 거래 동향을 조회하거나, 1345 외국인 투자 종합 서비스 센터에 전화하여 외자 인수 준수 지침을 받으십시오

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